很多市民担心对自己已购买但没有正式进行物权登记的房屋，会被开发商（或原房屋权利人）“一房二卖”，或虽然已经支付了部分、大部分购房款，但由于房产商（或原房屋权利人）的债务纠纷所购房屋被法院查封，导致已经购买的房屋不能办理物权登记等问题非常关心。那么如何才能保护自己已经签订的房屋购买合同、特别是商品房买卖合同将来能够进行正式的物权登记呢？现在我们就这些问题作简要的解答。

一、对已购的房屋申请预告登记

预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权而作的登记，具有以下几个特征：

1、预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，它是一种必须在不动产登记簿上登记的内容，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的请求权。

2、预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，也就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。

3、预告登记具有从属性，也就是只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭；当债权请求权已经获得实现时，预告登记也依法消灭；如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。

二、预告登记的适用范围

预告登记的本质是使本属于债权性质的请求权具有了物权的排他效力，可以对抗第三人。预告登记本质上是为了维护交易安全，对债务人的契约自由进行限制，进行了预告登记的合同具有优先于未进行预告登记的合同得到实现的效力。法律上作出这种价值倾斜的前提是债务人具有优于债权人的地位，或者该交易标的物对债权人至关重要，或具有独一无二的属性，实际履行对债权人至关重要，损害赔偿等违约责任方式并不能很好地保护债权人。因此，对于一些价值重大、与生活息息相关、具有不可替代性的物，有为预告登记的必要。

根据《物权法》及相关规定，就房屋权属登记而言，可以适用预告登记的情形包括以下几种情形：l、现房买卖和抵押；2、预购商品房； 3、预购商品房抵押。

三、预告登记的效力

1、预告登记后，债务人不得擅自处分该不动产。也就是说预告登记后，预售人即不得另行作出与预告登记内容相抵触的处分，包括再行出售以及设定抵押等，否则，其处分行为不发生物权效力。

2、预告登记后产生优先受偿的效力。在完成期房预告登记后，如果债务人将房屋“一房多卖”，那么后面的交易就是无效的。

但是，预告登记所登记的并不是“物权”，仅仅是买卖合同所产生的“债权”。因为办理了“预告登记”，使该债权具有了对抗其他买房人的债权的效力。按照预告登记制度，只要购房人与开发商（或原房屋权利人）签订了商品房预售合同（或买卖合同）并有办理预告登记的约定，即可去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上记载该房屋登记信息。此后开发商（或原房屋权利人）将该房屋再卖给第三人，买卖合同将不再发生物权效力，这样就保障办理了预告登记的购房人在房屋建成后，能够得到那套房屋并办理产权过户实现所有权。可见，预告登记制度的立法目的，就是用预告登记来限制开发商（或原房屋权利人）“一房多卖”，防止某些欺诈行为的发生，维护房屋买卖正常的市场秩序。

四、在实际操作中应注意的问题

(一)预告登记与合同登记备案的主要区别

1、两者性质和效力不同。合同备案是对商品房预售的一种行政管理手段，根据《城市房地产管理法》，预售合同签订后应当办理合同备案，经过合同备案使商品房交易信息透明、公开，可以规范开发商的销售行为。但是合同备案后的债权不具备对抗他人的效力。随着商品房销售合同签约方式的调整，合同备案以网上的形式进行，公示的信息将更及时准确。而预告登记则不同，具有准物权的效力。

2、申请主体不同。预购商品房预告登记的申请主体是预购方或买卖双方，一般情况下是合同双方自愿的选择；而合同登记备案的申请主体是预售方，是预售方应尽的义务。

3、适用范围不同。合同备案目前仅适用于商品房买卖和房屋租赁，预告登记除适用于预售商品房外，还适用于现房买卖、抵押等情形。

(二)预告登记的时效问题

《物权法》第二十条中规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一条款表明，预告登记在两种情况下会失效。其一是：“债权消灭”，即房产交易因故中止，这其中的原因可能是卖房人的，也可能是购房者的意愿；其二是：“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”，这意味着，如果购房人没有及时进行不动产登记，取得正式的房屋产权证，那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效，卖房人进行“一房二卖”，购房人的利益必将受损。因此，购房人应当按照《房屋买卖合同》有关预告登记的时间约定，催促卖房人尽快进行房屋产权转移登记，这样才能最大限度地发挥预告登记的作用，千万不要以为只要办理了房屋预告登记就可以“高枕无忧“了。

总之，在《物权法》实施后，一旦购房人与卖房人进行房产交易，在签订完《房屋买卖合同》后，如果无法马上办理产权的转移登记手续，就应该及时到当地的房产登记机构进行预告登记，防止“一房二卖”。同时，购房人还应注意预告登记的时效问题，及时办理房屋产权转移登记手续，保护自身的合法权益不受侵害。